Mina Kitano

Xử lý trước khi cấp sổ hồng

Theấpsổhồngchođấtmuabángiấlịch thi đấu ngoai hang anho ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM, trên địa bàn TP.HCM tồn tại các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đã được UBND cấp huyện cấp sổ hồng. Trong quá trình sử dụng có phát sinh biến động như hộ gia đình tách hộ riêng để ở, được thừa kế, được tặng cho, chuyển nhượng một phần diện tích đất... Do xuất phát từ nhu cầu thực tế này, người sử dụng đất đã có các hành vi tự ý tách thửa, chuyển quyền một phần thửa đất bằng giấy tay (không lập hợp đồng mua bán theo quy định), tự ý chuyển mục đích sử dụng đất (xây dựng nhà, công trình trên đất nông nghiệp...). 

Do pháp luật đất đai qua nhiều thời kỳ chưa có quy định kịp thời và đầy đủ nên người mua đất trong những trường hợp này chưa được cấp sổ hồng. Vấn đề tồn tại nêu trên kéo dài đến nay và khi có quy định cho phép giải quyết đối với những trường hợp mua đất, nhận thừa kế, nhận tặng cho bằng giấy tay trước ngày 1.7.2014. Tuy nhiên, vì là tự ý tách thửa để mua bán nên phần lớn diện tích đất được mua bán có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định và khi xem xét giải quyết cấp sổ hồng có nhiều vấn đề phát sinh cần phải báo cáo, xin ý kiến của UBND TP về thẩm quyền cấp sổ hồng, điều kiện cấp sổ hồng, sự phối hợp của các cơ quan...

Đình Sơn

"Đây là một dạng tồn tại kéo dài qua nhiều thời kỳ, có thể phát sinh tiếp theo do việc mua bán giấy tay không có xác nhận của cơ quan chức năng nên việc kiểm tra tính xác thực của thời điểm mua bán là thiếu căn cứ, dễ bị lợi dụng làm trái quy định. Nếu không thực hiện chặt chẽ dễ dẫn đến tình trạng "lách luật" chia tách thửa đất không đảm bảo hạn mức. Do đó, việc giải quyết cấp sổ hồng đối với những trường hợp này theo các quy định pháp luật cần phải xem xét, xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai", ông Thắng nói và cho rằng cũng cần căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện tách thửa, cơ sở hạ tầng để quyết định. Đây là những vấn đề thuộc thẩm quyền của UBND quận, huyện. 

Vì vậy, nhằm ngăn chặn tình trạng phân lô, tách thửa không đúng quy định, xây dựng không phép dẫn đến hình thành nhiều khu dân cư manh mún, phá vỡ quy hoạch và nâng cao trách nhiệm quản lý đất đai của địa phương, Sở TN-MT kiến nghị UBND TP cần thiết có chỉ đạo chung cho UBND các quận, huyện triển khai thực hiện việc xác định các điều kiện rà soát và xử lý trước khi cấp sổ hồng.

Có lợi cho cả người dân và nhà nước

Luật sư Trần Mạnh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) phân tích: Theo quy định của luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, do lịch sử để lại, nhiều trường hợp người dân mua nhà, đất trước đây chỉ bằng văn bản viết tay. Để giải quyết tình trạng này, luật đã cho phép cấp sổ hồng cho trường hợp mua bán bằng giấy tay. Theo đó, có 2 trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay sẽ được cấp sổ đỏ.

Trường hợp 1, sử dụng đất do chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1.1.2008. Trường hợp 2, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1.1.2008 đến trước ngày 1.7.2014 mà đất có sổ hồng.

"Với 2 trường hợp trên, người dân khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp sổ hồng không phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, chỉ cần nộp giấy tờ mua bán viết tay. Việc cấp sổ hồng cho nhà đất mua bán bằng giấy tay có lợi cả đôi đường khi nhà nước dễ quản lý, thu được tiền sử dụng đất các loại thuế phí. Người dân khi có sổ hồng, được chuyển mục đích sử dụng đất cũng thực hiện được đầy đủ quyền của mình và sử dụng đất đúng luật, xây dựng đúng luật", luật sư Cường phân tích.

Ông Phạm Ngọc Liên, nguyên Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM, cho hay thời gian qua TP có nhiều đợt kê khai, rà soát và đã có danh mục các trường hợp chưa được cấp sổ hồng. Đến nay luật đã rất thoáng là cho phép cấp sổ hồng cho nhiều trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay nếu đủ điều kiện. "Vì thế, TP cấp được cho người dân là rất thuận lợi. Làm như vậy sẽ giúp an dân, người dân không thưa kiện, không đối đầu với chính quyền. Không những vậy, việc cấp phép xây dựng được thuận lợi hơn, sẽ không còn nhiều trường hợp xây dựng không phép. Tuy nhiên, cũng cần phải niêm yết công khai, rộng rãi cho dân biết để thực hiện", theo ông Liên.

Một lãnh đạo UBND H.Bình Chánh cho biết tình trạng mua bán đất đai bằng giấy tay những năm qua rất phổ biến. Nhất là đối với các quận huyện vùng ven như H.Bình Chánh. Không chỉ mua bán giấy tay, việc tách thửa đất nông nghiệp, xây dựng không phép cũng diễn ra. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý nhà đất của địa phương. Do vậy, việc phân loại để cấp sổ hồng cho nhà đất mua bán bằng giấy tay là cần thiết. Hiện nay, Sở TN-MT đã chỉ đạo các địa phương chủ động lập kế hoạch rà soát, phân loại hồ sơ, thời gian và các bước thực hiện. UBND phường, xã, thị trấn có kế hoạch công khai thông tin rộng rãi và tuyên truyền, yêu cầu người dân thực hiện kê khai, đăng ký theo quy định.

"Địa phương cũng rà soát, xác minh về người sử dụng đất (bên bán và bên mua), thời điểm, quá trình quản lý sử dụng, hiện trạng, ranh giới sử dụng đất và việc tranh chấp nếu có cũng như rà soát quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai. Nếu hộ dân vi phạm về đất đai thì địa phương xử lý vi phạm trước khi cấp sổ hồng. Trường hợp đủ điều kiện thì giao chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện, TP.Thủ Đức ký cấp sổ hồng cho người dân", vị này nói và cho biết thêm các hồ sơ sẽ được phân loại.

Theo đó, đối với hồ sơ đã tiếp nhận trước ngày 18.6.2019, Sở TN-MT đề xuất chấp thuận thời điểm hình thành thửa đất tách ra để mua bán bằng giấy tay (trước ngày 1.7.2014) được xác định cụ thể theo thời điểm ghi tại giấy tờ mua bán giấy tay. Việc áp dụng quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa căn cứ vào Quyết định 19/2009 và Quyết định 54/2012 của UBND TP.HCM. Đối với hồ sơ chưa tiếp nhận, địa phương công khai trên phương tiện thông tin đại chúng để các trường hợp mua bán bằng giấy tay một phần diện tích kê khai chậm nhất đến hết tháng 12.2023, đăng ký biến động và cấp sổ hồng theo quy định.

Việc cấp sổ hồng cho nhà đất mua bán bằng giấy tay có lợi cả đôi đường khi nhà nước dễ quản lý, thu được tiền sử dụng đất các loại thuế phí. Người dân khi có sổ hồng, được chuyển mục đích sử dụng đất cũng thực hiện được đầy đủ quyền của mình và sử dụng đất đúng luật, xây dựng đúng luật.

Luật sưTrần Mạnh Cường(Đoàn luật sư TP.HCM)

Thời gian qua, TP.HCM đã giải quyết cấp được 1.579.274 sổ hồng cho các hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, công tác cấp sổ hồng hiện nay còn gặp khó khăn, vướng mắc đối với trường hợp người dân tự ý tách thửa, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, mua bán bằng giấy tay. Điều này dẫn đến một số lượng hồ sơ chưa được giải quyết do pháp luật đất đai qua nhiều thời kỳ có các quy định khác nhau và cần phải có sự phối hợp xử lý nhiều vấn đề của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Để giải quyết tình trạng trên và nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cấp sổ hồng, TP giao Sở TN-MT chủ trì, phối hợp các quận, huyện và TP.Thủ Đức để xây dựng kế hoạch phối hợp, triển khai thực hiện theo quy định.

Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường